DPE en copropriété à Toulouse

DPE individuel et DPE collectif : qui fait quoi ?

Dans une ville où les appartements représentent environ 85 % des ventes, la copropriété est le régime le plus courant du parc toulousain. Deux diagnostics s'y superposent sans jamais se confondre.

Le DPE individuel décrit un seul logement : c'est lui qui figure dans l'annonce et qui est annexé au compromis ou au bail de votre lot. Le DPE collectif, commandé par le syndicat des copropriétaires, dresse le bilan énergétique du bâtiment entier : enveloppe, parties communes, chaufferie collective le cas échéant. Le premier engage le vendeur ou le bailleur du lot ; le second éclaire les décisions de travaux de la copropriété. Vendre son appartement avec le seul document collectif n'est donc pas possible : le DPE de votre appartement reste exigé.

DPE collectif obligatoire : le calendrier de l'article 158

L'article 158 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 a rendu le DPE collectif obligatoire pour les copropriétés à usage principal d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. L'entrée en vigueur s'est faite par paliers, selon le nombre de lots.

• Plus de 200 lots : obligation depuis le 1er janvier 2024.
• De 50 à 200 lots : obligation depuis le 1er janvier 2025.
• Moins de 50 lots : obligation depuis le 1er janvier 2026, dernière marche du calendrier.

Vote en AG, validité et portée du document

La réalisation du DPE collectif se vote en assemblée générale à la majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965 : la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance suffit. Une fois établi, le document est valable 10 ans, sauf travaux modifiant sensiblement la performance du bâtiment.

Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés toulousaines d'avant 2013 sont donc concernées, y compris les petites copropriétés de faubourg. Le syndic doit inscrire la question à l'ordre du jour ; les copropriétaires ont tout intérêt à faire jouer la concurrence, le coût, chiffré sur devis à titre indicatif selon le nombre de lots et les équipements, se répartissant ensuite aux tantièmes.

Des Carmes au Mirail : trois profils de copropriétés toulousaines

Le parc toulousain en copropriété se lit en trois familles. Dans le centre ancien (Carmes, Saint-Étienne, Saint-Aubin), les immeubles en brique foraine offrent une forte inertie mais une isolation d'origine quasi nulle : le DPE collectif y pointe souvent les déperditions par les combles et les menuiseries. Dans les grands ensembles des années 1960-70, au Mirail (Bellefontaine, Reynerie) comme à Empalot ou Jolimont, chauffage collectif et façades non isolées font du diagnostic le préalable naturel des campagnes de rénovation. Enfin, les résidences récentes de Borderouge ou de Montaudran échappent à l'obligation quand leur permis a été déposé après le 1er janvier 2013 ; celles de Compans-Caffarelli, sorties de terre dans les années 1980-90, restent en revanche concernées.

Pour les immeubles énergivores, l'étape suivante passe souvent par un audit énergétique avant de voter les travaux.

DPE collectif et plan pluriannuel de travaux (PPPT)

Le DPE collectif ne vit pas seul : il nourrit le projet de plan pluriannuel de travaux, exigé pour les copropriétés de plus de 15 ans selon un calendrier lui aussi échelonné entre 2023 et 2025 suivant la taille. Concrètement, le diagnostic identifie les postes de déperdition ; le PPPT hiérarchise et budgète les travaux sur dix ans.

Pour un copropriétaire bailleur, l'enjeu est direct : la mise en location d'un lot classé G est bloquée depuis 2025, et les F suivront en 2028. Anticiper les travaux collectifs, c'est protéger la valeur locative de son lot.