Passoire thermique à Toulouse : le guide du bailleur

Qu'est-ce qu'une passoire thermique, et combien en compte Toulouse ?

Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE. La note retenue est la plus mauvaise des deux étiquettes du diagnostic, énergie ou émissions de gaz à effet de serre : il suffit d'échouer sur l'une pour basculer.

La Ville rose part de loin devant la plupart des grandes villes : sur les 182 512 DPE enregistrés à Toulouse depuis juillet 2021 dans l'open data de l'ADEME (données au 8 juin 2026), 3,1 % ressortent en F et 1,1 % en G, soit environ 4,3 % de passoires, quand la moyenne nationale tourne autour de 15 % des résidences principales. La répartition complète figure sur les classes du DPE à Toulouse.

Ces biens ne sont pas répartis au hasard : ils se concentrent dans la brique ancienne du centre et des faubourgs, échoppes et maisons de ville en tête. Un chiffre à lire avec prudence, car il décrit les logements diagnostiqués, pas l'ensemble du parc.

Le calendrier de la loi Climat et Résilience, inchangé en juillet 2026

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement, avec trois échéances qui structurent la décennie des bailleurs.

Ce calendrier a été discuté au Parlement : la proposition de loi adoptée par le Sénat au printemps 2025 pour l'assouplir n'a pas été votée par l'Assemblée nationale, et aucun texte promulgué ne l'a modifié à ce jour. Bâtir sa stratégie locative sur un report hypothétique serait imprudent. À Toulouse, la vraie marche est d'ailleurs celle de 2034 : les logements classés E pèsent 10,9 % des diagnostics (19 872 DPE), près de trois fois plus que les F et G réunis. Pour l'actualité chiffrée de l'année, voyez notre point 2026.

• Depuis le 1er janvier 2025 : plus aucun nouveau bail pour un logement classé G.
• Au 1er janvier 2028 : l'interdiction s'étend aux logements classés F.
• Au 1er janvier 2034 : les logements classés E seront à leur tour concernés.

Mon locataire est déjà en place : que se passe-t-il ?

Rien d'automatique : le bail en cours n'est ni annulé ni résilié, et personne n'oblige votre locataire à partir. L'interdiction joue à la signature d'un nouveau bail d'habitation en résidence principale, vide ou meublé. Point sensible à Toulouse, où près de deux logements sur trois sont loués et où le marché étudiant fait tourner les occupants chaque année : toute relocation d'un G est désormais bloquée.

Le locataire d'un logement non conforme dispose d'un recours (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989) : demande de mise en conformité, puis saisine du juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur réalisation. Il n'existe pas d'amende automatique, mais le risque financier est bien réel.

S'y ajoute le gel des loyers : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un F ou G ne peut plus augmenter, ni par révision annuelle, ni à la relocation, ni au renouvellement. Le détail des obligations figure sur les diagnostics pour louer à Toulouse.

La brique foraine face au DPE : hivers doux, étés brûlants

Le faible taux de passoires toulousain s'explique d'abord par le climat : en zone H2c, les hivers doux allègent la part chauffage du calcul. Mais le DPE en vigueur depuis 2021 intègre aussi le confort d'été, et c'est là que la Ville rose se fait rattraper. La brique foraine offre une belle inertie, elle amortit les pics de chaleur, mais sa résistance thermique est faible : une échoppe aux combles nus se transforme en fournaise dès la première canicule, et les étés toulousains en comptent désormais chaque année.

Autre écueil : rénover la brique sans la comprendre. Enduits ciment et isolants étanches piègent l'humidité et dégradent le mur ; il faut des matériaux qui laissent respirer, comme nous l'expliquons dans notre dossier brique et isolation.

Dans les grands ensembles du Mirail, la logique est différente : chauffage collectif et décisions d'assemblée générale, où le DPE en copropriété sert de point de départ.

Les dérogations prévues par les textes (et ce qu'elles ne couvrent pas)

Le décret du 18 août 2023 protège le bailleur d'une condamnation à des travaux dans trois situations : contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales rendant la mise à niveau impossible (un cas plausible aux abords de Saint-Sernin ou du Capitole, où l'avis de l'architecte des Bâtiments de France encadre les interventions sur le bâti) ; refus par l'assemblée générale de copropriété des résolutions que vous avez proposées, alors que vos parties privatives sont traitées ; risque de pathologie du bâti attesté par un professionnel, un argument à prendre au sérieux sur la brique fragilisée par le retrait-gonflement des argiles. La loi du 9 avril 2024 a ajouté une tolérance lorsque des travaux collectifs sont votés mais pas encore réalisés.

Ces garde-fous ont leurs limites : ils n'effacent ni le gel du loyer ni le caractère non décent du logement. Conservez systématiquement les preuves : procès-verbaux d'AG, avis de l'ABF, devis et attestations techniques.

Le plan d'action du bailleur toulousain

Commencez par fiabiliser la note. Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 : sans diagnostic récent, vous ne connaissez tout simplement pas votre situation juridique. Comptez 95 à 190 € à titre indicatif (voir le prix d'un DPE à Toulouse). Cas particulier des studios de 40 m² ou moins, nombreux autour de Rangueil ou de Saint-Michel : l'arrêté du 25 mars 2024 a revu leurs seuils, et un DPE réalisé entre 2021 et juin 2024 peut être reclassé gratuitement via une attestation de l'ADEME, parfois suffisante pour sortir de la zone rouge.

Si le F ou le G se confirme, un audit énergétique chiffre des scénarios de travaux et les gains de classe attendus. Sur le bâti toulousain, l'isolation des combles vient presque toujours en premier, complétée par des protections solaires pour l'été.

Dernière étape : refaire le DPE après travaux pour officialiser la nouvelle classe, et remettre à jour le dossier de location au même moment.

Aides mobilisables et option vente

Côté financement, MaPrimeRénov' reste ouverte aux bailleurs, avec un engagement de mise en location. Le dispositif a rouvert en février 2026 et ses barèmes évoluent régulièrement : aucun montant ne doit être considéré comme acquis sans vérification sur france-renov.gouv.fr. À l'échelle locale, le guichet Toulouse Métropole Rénov' et sa Maison de l'énergie, membres du réseau France Rénov', offrent un accompagnement neutre et gratuit pour monter le projet et son plan de financement.

Si les travaux ne se justifient pas, vendre reste une sortie parfaitement légale. Rappel utile : l'audit énergétique exigé à la vente ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété (classes F et G depuis avril 2023, E depuis le 1er janvier 2025) ; un appartement en copropriété en est dispensé, le pack vente classique suffit. Reste l'arbitrage entre décote et coût des travaux : un audit chiffré vous en donne les deux termes.